В первом квартале 2025 года в большинстве регионов России отмечалось замедление роста потребительской активности. Речь идет о непродовольственном сегменте. В частности, количество ипотек на Кубани уменьшилось вдвое.
Ставка в 30%
По данным южного ГУ ЦБ РФ за I квартал 2025 года банки региона выдали только 5,5 тыс. кредитов на покупку недвижимости. В сравнении с аналогичным периодом предыдущего года это резкое сокращение — более чем на 53%. Людей отпугивает ставка, которая достигает 28-30% в зависимости от банка. Финансовые организации отталкиваются от ключевой ставки ЦБ в 21%, добавляя свои проценты за услуги.
По мнению экспертов, такая ситуация сохранится до тех пор, пока государство «не примет решение о снижении ключевой ставки Центробанка и не будут понятны новые условия по льготной ипотеке». На этом акцентировал внимание доктор экономических наук Александр Полиди.
В принципе денежно-кредитная политика Центробанка и была направлена на то, чтобы сократить количество выдаваемых кредитов и, соответственно, снизить спрос и инфляционный нажим на потребительских рынках, в том числе и на рынке недвижимости. Сейчас идет обсуждение об адресной льготной семейной ипотеке, которой могут воспользоваться только те, кто действительно интересен государству с точки зрения демографии
Такой шаг станет реальной мерой поддержки тех, кто действительно нуждается в ипотеке для приобретения или улучшения жилищных условий. Но это, по словам эксперта, не оживит и не выведет деловую активность на рынке недвижимости на новый уровень. Сейчас многие предпочитают вкладывать деньги не в дома-квартиры-земельные участки, а в депозиты.
Только коммерческая ипотека со стабильными условиями и с условиями, не конкурирующими с рынком депозитов, может сейчас этот рынок оживить. Сейчас доходность депозита выше 20% и это очень сильно влияет на спрос. То есть спрос рынка недвижимости в огромных масштабах переместился в рынок депозитов. И когда деньги с депозитов хлынут опять на рынок недвижимости, взрыва точно не будет. Смягчение денежно-кредитной политики будет происходить минимум года два, а то и три, если не больше.
В любом случае снижение ключевой ставки будет плавное, поступательное. Соответственно и проценты по ипотеке будут меняться незначительно ближайшие несколько лет. Кроме того, сейчас выгоднее вкладывать деньги под высокие банковские проценты.
Здесь самый главный момент — чтобы рынок недвижимости вновь развивался так, как раньше, ипотечные кредиты снова стали доступными и перестали конкурировать с доходностью фондового рынка. Теоретически это возможно, но это будет очень нескоро, и мы это увидим, ну как минимум, года чрез три-четыре.
Краснодар не продается
Ситуация на рынке недвижимости, действительно, катастрофическая. Из-за отмены льготных ипотечных ставок, продажи новостроек рухнули до 70%, а вторички — на 40-50%. Эксперт рынка недвижимости Вадим Камалов отметил, что сейчас в Краснодаре сделки в основном идут за наличные средства. Таких покупателей во всех агентствах недвижимости примерно половина.
Это те, кто получает наследство, продает свои квартиры или дома. Кому-то надо расширить жилплощадь, а кому-то, наоборот, разменять трехкомнатную и купить для себя и детей отдельные квартиры. Есть клиенты, у которых есть большая сумма на новое жилье, и они оформляют ипотеку на недостающий, скажем, 1 млн рублей из 9 млн. Таких покупателей меньше не стало.
По словам Камалова, изменения на рынке недвижимости вполне реальны и долго ждать не придется. Это связано с ростом зарплат в ряде сфер экономики, в частности в IT и ОПК.
Сейчас в экономику вливаются огромные деньги. Это выплаты бойцам СВО, зарплаты работников предприятий оборонзаказа. Как только банковские ставки начнут снижаться, люди начнут покупать недвижимость, в которую всегда было выгодно инвестировать.
Ситуация на курортах
Пока же многие выжидают, предпочитая ютиться в имеющемся жилье или снимать в аренду. Зарплата в 50-70 тыс. рублей не позволяет взять ипотеку на новые «квадраты». Это особо остро ощущается в городах Черноморского побережья. На данный момент в Анапе заметно не только снижение спроса на жилье, но стоимости на квадратные метры. Это связано как с новыми, так и старыми фактами. К временно закрытому аэропорту курорта добавился ЧС из-за разлива мазута.
На сегодняшний день многие крупные агентства у нас разоряются, потому что очень высокие арендные платежи за офисы, а сделок по недвижимости мало. У моих коллег в Москве рынок просто рухнул. Инвесторы, которые зашли и покупали для перепродажи, приостанавливают продажи, иначе они должны были уйти в сильный минус. У нас в регионе более-менее стабильно, всегда есть люди, которым надо срочно продать, они готовы снижать ценник.
Руководитель агентства отметила, рынок недвижимости не стоит на месте. Жители Москвы и сибирских регионов потихоньку приобретают жилье для сдачи в аренду или для переезда на ПМЖ.
Сейчас снижен спрос, потому что люди покупают за наличные средства. Не у всех есть хорошие финансовые «подушки». Как только ставка ЦБ снизится, люди продадут в другом городе, в другом регионе жилье, смогут взять ипотеку и купить себе полноценную квартиру в нашем Анапском районе. Но надо понимать, что увеличение спроса зеркально отразится на стоимости недвижимости в курортном городе.
В любом случае недвижимость на Кубани всегда была и остается в цене. Это солнце, море, свежий и чистый воздух, отсутствие промышленных предприятий на берегу Черного моря.
Покупатели есть, и у нас они всегда будут, потому что мы живем на море. Рынок скоро начнет оживать еще сильнее, то, что происходит сейчас — это временное явление.
Ранее «Кубань Информ» писал, что рынок новостроек Краснодара столкнулся с резким падением спроса. Продажи квартир рухнули на 27%.
