Город «захлебнулся» в новостройках: что происходит с рынком недвижимости в Краснодаре?
Краснодар оказался в числе российских городов-лидеров по объёму нераспроданного жилья. В краевом центре строится около 121 тысячи квартир, а непроданными остаются от 60% до 80% из них. При текущих темпах продаж запаса городу хватит почти на три года, по краю — на 5,6 года. О причинах этого дисбаланса, качестве застройки, долгах девелоперов и перспективах цен «Кубань Информ» рассказала руководитель агентства недвижимости «Свои на юге» Наталия Старунская.
Специалист рассказала, что работает на рынке недвижимости города с 2014 года и хорошо помнит, когда квартиры у застройщиков разбирали практически на старте продаж. Теперь, по её словам, всё наоборот: построить квартиру проще, чем найти на неё покупателя.
Краснодар активно рос, сюда переезжали люди со всей страны, застройщики наращивали объёмы
— пояснила эксперт.
Город столкнулся с дисбалансом между спросом, предложением, покупательной способностью населения и характеристиками самого жилья. Впрочем, у медали есть и обратная сторона: такой рынок создаёт благоприятные условия для торга с застройщиками по итоговой цене.
Эксперт высказалась на эту тему категорично. Массовое жилищное строительство шло годами, когда на юг переезжала «вся Россия», и в итоге появились целые микрорайоны, где дома вырастали быстрее, чем дороги, школы, детские сады и поликлиники. Плотность застройки высокая, парковок не хватает, а выезд утром и въезд вечером превращаются в испытание.
Квадратных метров построили много, но далеко не везде создали комфортную среду для жизни. Это одна из главных проблем нашего города
— заявила специалист.
При высоком спросе квартира продавалась почти независимо от качества среды. В последние годы ситуация изменилась, и теперь квартира перестала быть ликвидной лишь потому, что находится «на юге, в Краснодаре».
Люди стали думать, как они будут жить в этой квартире
— пояснила Старунская.
Теперь покупатель оценивает четыре ключевых параметра:
- транспортную доступность (один из самых чувствительных вопросов города, особенно в районах интенсивной застройки, где дорожная сеть не поспевает за стройкой);
- социальную инфраструктуру — сады, школы, поликлиники, остановки транспорта и парковки;
- плотность застройки (люди учитывают будущую конкуренцию между собственниками при аренде и перепродаже);
- планировочные решения — просторные кухни-гостиные, места хранения, мастер-спальни, удобное зонирование и возможность организовать рабочее место.
Самое интересное происходит на вторичном рынке. Покупатель на вторичном рынке уже не оценивает обещания девелопера, он смотрит на реальное состояние района и дома. Он видит состояние двора, подъездов, работу управляющей компании, транспортную ситуацию и факт обеспеченностью инфраструктурой
— объяснила руководитель агентства.
Из-за этого сданные дома со старыми или неудобными планировками и ограниченной инфраструктурой дольше висят в продаже.
Ситуация с финансовой устойчивостью застройщиков, по словам эксперта, серьёзная, и недооценивать её не стоит. По данным ЕРЗ.РФ, на 1 июля 2026 года покрытие задолженности средствами на эскроу-счетах в Краснодарском крае составляло всего 36%. Уточним, что это самый низкий показатель среди российских регионов при среднероссийском уровне в 70%.
Однако, предостерегает Старунская, высокую долговую нагрузку не стоит путать с банкротством. Строительство зависит от банков, а устойчивость конкретного проекта определяется не только количеством непроданных квартир, но и условиями кредитования, себестоимостью, графиком реализации и собственными ресурсами девелопера.
Наиболее уязвимыми, по её мнению, станут проекты, где одновременно сошлись высокая стоимость строительства, низкие продажи, большая конкуренция и не самая привлекательная локация.
Я бы предостерегла от разговоров о массовых банкротствах застройщиков, для таких выводов нужно анализировать финансовое положение каждого девелопера
— пояснила эксперт.
Суть проблемы, по мнению Старунской, в том, что рынок уже не способен покупать недвижимость теми же темпами, что в предыдущие годы. Теперь девелоперам придётся перестраивать свою экономику под новые реалии.
Массовое обрушение цен эксперт считает маловероятным, однако точечное снижение стоимости отдельных объектов называет уже свершившейся реальностью рынка.
Вместо открытого снижения базовых цен девелоперы используют скидки в день обращения и при брони, скидки за полную оплату, спеццены на ограниченное число квартир или по выборке площадей, а также бонусы в виде парковочных мест, кладовых и отделки.
В отдельных жилых комплексах заявленные дисконты достигают 35–40%. При этом качественные комплексы с устойчивым спросом имеют больше шансов удерживать цену, а объекты с высокой конкуренцией и слабой инфраструктурой распродаются с существенными скидками.
Но я бы не советовала покупателям строить свою стратегию на ожидании идеального момента. Мы уже видели как рынок реагирует на появление доступной ипотеки – в миг цены улетают в космос из-за активного спроса
— предостерегла эксперт.
Завершение льготной ипотеки под 8% с 1 июля 2024 года стало серьёзным испытанием для новостроек. Несколько лет покупатели ориентировались на размер первоначального взноса и ежемесячного платежа, а на реальную стоимость квартиры не смотрели. После закрытия программы значительная часть людей потеряла возможность приобретать жильё на прежних условиях.
Ипотека при этом остаётся главным инструментом покупки новостроек. В первом полугодии 2026 года на ипотечные сделки приходилось 85% покупок на первичном рынке Краснодара, однако в июле этот показатель снизился до 75,1%. Сейчас спрос держится на трёх опорах:
- семейная ипотека, которая даже после последних изменений, ещё сильнее ограничивших программу, остаётся главным механизмом для подходящих под условия покупателей;
- собственные средства — от продажи прежней недвижимости, депозитов или личных накоплений;
- рассрочки застройщиков как альтернативный инструмент.
Но главное изменение, по словам Старунской, произошло в головах покупателей.
Люди наконец-то начали считать не только ежемесячный платеж, но и общую стоимость квартиры и переплату за неё
— отметила эксперт.
Проблема начинается тогда, когда человеку продают не недвижимость, а иллюзию доступности, основанную на красивых ежемесячных платежах.
По словам собеседницы издания, уже заметно сокращение запуска новых проектов. Если тенденция сохранится, через несколько лет в отдельных востребованных сегментах может сформироваться дефицит предложения. Застройщикам придётся бороться не только ценой, но и качеством жилой среды.
В ближайшее время, считает эксперт, продолжат развиваться и альтернативные способы покупки — рассрочки и сделки, где покупателю нужно ещё тщательнее оценивать условия и свои финансовые возможности.
Рынок давно перестал подходить под стратегию «купить квартиру на котловане и перепродать на выходе подороже». Инвестиционная привлекательность теперь равна «сохранению денег», реальной ликвидности под возможную аренду и перспективе конкретной локации
— уверена специалист.
Рынок станет более избирательным, и успешность проектов будет зависеть от их востребованности: покупателям придётся тщательнее анализировать предложения, а собственникам вторичного жилья — объективнее оценивать конкурентоспособность своих квартир.
Пессимистичных прогнозов о будущем Краснодара эксперт не разделяет. По её словам, город по-прежнему привлекателен для жизни.
Наступает время грамотного выбора, и для покупателей это хорошая новость: у них появляется больше возможностей сравнивать, анализировать, торговаться и принимать решения на основе конкретных фактов и цифр. А застройщикам придётся бороться за доверие покупателей ещё больше
— подытожила Наталия Старунская.
Ранее сообщалось, что Кубань показала худшую динамику ввода жилья в стране.
